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【負責人解讀】宿州市房產管理服務中心副主任朱加文《宿州市商品房預售資金監管辦法》政策解讀

來源:宿州市房管中心 瀏覽量: 發表時間:2021-06-02 09:21 編輯:宿州信息公開042

近日,市政府出臺了《宿州市商品房預售資金監管辦法》(市政辦秘〔202114號)(以下簡稱《辦法》)。現就《辦法》解讀如下:

一、文件出臺的背景和依據

(一)文件出臺的背景

為貫徹落實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,切實落實地方主體責任,堅持國家對房地產市場分類調控、因城施策的要求,保持我市房地產市場調控政策的連續性和穩定性。

(二)文件出臺的依據

1、《中華人民共和國房地產管理法》第四十五規定,“商品房預售所得款項,必須用于有關的工程建設?!?/span>

2、住建部《城市商品房預售管理辦法》第十一條規定,“開發企業預售商品房所得款應當用于有關的工程建設。商品房預售款監管的具體辦法由房地產管理部門制定”。

3、國家住房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房〔201053號)明確要求,各地要加快完善商品住房預售資金監管制度。尚未建立監管制度的地方,要加快制定本地區商品住房預售資金監管辦法。商品住房預售資金要全部納入監管賬戶。由監管機構負責監管,確保預售資金用于商品住房項目工程建設,預售資金可按建設進度進行核撥,但必須留有足夠的資金保證建設竣工交付。

4、國務院辦公廳《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》(國辦發〔201317號),“對沒有實行預售資金監管的商品房項目,可暫不核發預售許可證書?!?/span>

二、文件制定的意義和總體考慮

(一)貫徹落實中央、省對穩定房地產市場的要求。規范預售資金繳存和撥付行為,確保預售資金??钣糜诠こ探ㄔO,按時交付竣工驗收合格的商品房,防范化解房地產金融風險,減少和避免“爛尾樓”發生,保障購房人的合法權益,防范交易風險,促進房地產市場平穩健康發展。

(二)適應當前我市房地產市場發展的客觀要求。2013年,我市出臺了《宿州市新建商品房預售資金監管暫行辦法》(宿政辦發201310號)建立以政府監管為主,銀行配合為輔的預售款監管模式,促進了開發項目順利實施,但近年來,我市房地產市場發展迅猛,房地產市場監管難度和風險逐步加大,不穩定因素增多,加之國家政策調整,經濟社會形勢發生變化,原監管辦法部分條款已不適應當前政策形勢的需要,新的形勢要求我們要有新的辦法,用科學有效的預售款監管制度,管好預售款,促進市場平穩健康發展。

三、制作過程

2020年以來,按照國家的有關法律、法規及國務院、住建部的有關規定,在借鑒外地先進經驗,結合我市《宿州市新建商品房預售資金監管暫行辦法》實施幾年來的利弊得失,宿州市房管中心起草了《宿州市商品房預售資金監管辦法》征求意見稿。按照相關要求,我中心分別召開了相關科室及房地產企業座談會,并將文稿送中國人民銀行宿州市支行、市銀保監分局、市公積金管理中心、市市場監管局、市住建局等相關職能部門征求意見,同時在房管中心官方網站公開征求意見。在征求了多方面的意見和建議后,予以修改完善。經我中心合法性審查和集體研究并通過市司法局合法性審查、市市場監管局公平競爭審查后,形成送審稿,經2021428日市政府第57次常務會議審議通過。

 

四、《方案》主要內容

《宿州市商品房預售資金監管辦法》共26條。主要包括職能界定、收存管理、使用管理、責任追究等內容。重點內容如下:

(一)明確監管職責。根據職權法定原則,本辦法明確市房產管理服務中心根據授權負責商品房預售資金的監督管理并組織實施,明確監管銀行在商品房預售資金監管過程中依據合作協議和三方監管協議應履行的職責,這是在原有基礎上的優化,對后續資金監管工作提供保障。

(二)全額全過程監督管理。商品房預售資金采取全程全額的監管模式。商品房預售資金的監管期限,自核發《商品房預售許可證》開始至完成不動產首次登記并落實房地產開發項目意見書載明的必要配套設施為止。

(三)明確開發企業不得直接收取房價款。開發企業與買受人簽訂商品房預售合同后,不得收存現金額(包括定金和房價款)或通過其他賬戶收存購房人支付的房價款,由買受人直接將購房款交存到監管賬戶。購房人貸款的,貸款銀行應按照借款合同約定的時間和金額將貸款直接劃轉到監管賬戶。

(四)商品房預售資金分類管理,按進度核撥。監管專用賬戶的商品房預售資金分重點監管資金和一般監管資金。重點監管資金是指本監管項目達到竣工驗收交付條件所需的工程建設費用,用于購置本項目建設所必需的建筑材料、設備及支付建設施工進度款,重點監管資金按進度分節點使用。同時根據房地產市場情況、商品房預售許可條件變化、企業信用考評結果和信訪維穩等工作需要,制定調整重點監管資金使用節點、留存比例細則,報宿州市房地產市場調控工作協調領導小組同意后實施。

五、出臺的工作目標和意義

通過《方案》進一步加強我市商品房預售資金監督管理,確保預售資金用于商品房項目工程建設,按時交付竣工驗收合格的商品房,保障購房人的合法權益,防范交易風險,促進房地產市場平穩健康發展。

六、創新舉措

(一)使用信用分級差別化管理。本辦法新增了商品房預售資金留存的比列與房地產開發企業誠信等級關聯。

(二)實行銀行保函制度。本辦法新增加了商品房開發企業可憑銀行保函等額替換與其誠信等級相應額度的商品房預售重點監管資金。為進一步創新商品房預售資金監管模式,提高房地產開發企業利用率,緩解企業資金周轉壓力,優化營商環境,進一步支持和服務企業發展,本辦法擬允許房地產開發企業憑銀行保函等額替換與其誠信等級相應額度的新建商品房預售監管賬戶的重點監管資金。 

七、下一步工作計劃  

一是我中心制定《商品房預售資金監管辦法實施細則》等配套規范性文件并組織實施,進一步明確和細化新建商品房預售資金監管工作,增強監管工作操作性;二是深入開展宣傳工作,推進《辦法》落地落實;三是強化執法監督,加大督導力度,對違反本辦法的機構和企業依法依規處理。

八、解讀人及政策咨詢服務電話

解讀人:宿州市房產管理服務中心黨組成員、副主任朱加文

聯系人:宿州市房產管理服務中心房產科張旭

咨詢電話:0557-3956025

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