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關于《關于進一步加強宿州市物業管理工作的意見》向社會公開征求意見的公告

征集狀態: 已截止 開始日期: 2021-04-15 結束日期: 2021-05-14

為進一步規范我市物業服務行為,提高物業管理和服務水平, 提升社會和市民對物業服務的滿意度,根據住房城鄉建設部、安徽省住房和城鄉建設廳等部門關于加強和改進物業管理工作的要求,我中心在深入調研、反復論證的基礎上,起草了《關于進一步加強宿州市物業管理工作的意見》(征求意見稿),現面向社會公開征求意見。

公眾可以通過以下途徑和方式提出反饋意見:

一、將意見和建議發送至郵箱923368209@qq.com;

二、通過信函方式將意見寄至宿州市淮河西路39號宿州市房產管理服務中心物業管理科(郵編:234000),聯系人:夏冰洋,電話:0557-3021724。

征求意見截止日期為2021514日。

宿州市房產管理服務中心

2021415

 

關于進一步加強宿州市物業管理工作的意見

(征求意見稿)

 

為深入貫徹《安徽省物業管理條例》等法規政策,認真落實住房和城鄉建設部等十部門聯合印發的《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》精神,進一步規范物業服務行為,提高管理和服務水平,有效解決當前我市物業服務工作的重點、難點和熱點問題,提升社會和市民對物業服務的滿意度,現就進一步加強全市物業管理工作提出如下意見:

一、總體要求和目標任務

以解決物業管理突出問題為導向,緊扣“堅持以人為中心,打造安居樂業幸福宿州”主線,堅持專業管理與業主自治相結合,屬地管理與行業監督相結合,社區管理與物業服務相結合,依法監管與分類指導相結合的原則,按照“黨建引領、政府監管、市場主導、業主自治、綜合施策”的思路,規范物業服務、加強監督管理、優化發展環境,努力構建現代物業服務業體系,到2022年全市物業管理整體水平顯著提高,物業服務常態長效監管深入推進,物業服務行業主體水平全面提升,業委會履職能力普遍增強,物業服務社會滿意度明顯提高。

二、理順物業管理體制,夯實屬地管理責任

理順市、區、街道、社區四級物業管理工作體制,按照“市級指導監督、縣區級主抓、街道辦(鄉鎮人民政府)組織、社區實施”的原則落實物業管理責任。

(一)市物業管理行政主管部門負責制定物業服務行業發展規劃、標準及物業管理相關政策并監督實施和指導考核,負責加強對物業服務企業經營活動的規范、監督及管理。

(二)縣、區政府(管委會)職責:各縣、區政府(管委會)是全面落實轄區物業管理的責任主體,全面負責轄區物業管理工作。負責設立物業管理工作專門機構,配備專職人員,統一調度、處理、督促落實各類物業管理問題;負責轄區物業服務企業信用信息收集和上報,負責轄區內物業服務企業(項目)的日常監管;負責轄區物業管理招投標活動的監管;組織開展新建項目的物業承接查驗;負責轄區范圍內物業服務企業交接、提前解除物業服務合同備案和無物業管理小區的日常管理工作;負責指導和監督本轄區內街道(鄉鎮)、社區居委會物業管理工作的開展和考核考評工作,組織開展轄區內街道(鄉鎮)、社區居委會物業管理工作人員和業主委員會成員業務培訓;負責按照市有關部門要求,做好轄區內物業管理小區文明創建和安全生產工作。

(三)街道(鄉鎮)職責:街道(鄉鎮)在縣區(園區)物業行政主管部門指導下,具體負責本轄區物業管理工作。定期召集轄區內物業管理工作聯席會議,并具體推進實施;負責組織轄區內物業小區業主大會成立和業委會換屆工作,監督其依法履職。指導社區組織物業小區召開首屆業主大會及業主委員會的選舉、換屆改選;對屬地物業服務項目進行監督檢查和考評;協助主管部門做好物業管理區域劃分;指導開展物業承接查驗并公開結果,監督物業項目有序交接;負責轄區內物業矛盾糾紛排查化解、行政執法進小區以及信訪投訴處理。按照縣區(園區)主管部門要求,做好物業管理小區文明創建和安全生產工作。

(四)社區居委會職責:指導轄區內物業小區業主依法成立業主大會,組織業主委員會的首屆選舉和換屆改選;指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理;構建社區黨組織領導下的社區居委會、業主委員會、物業服務企業聯動協作、共商事務的社區管理服務機制;配合屬地物業服務項目的檢查考評,監督企業按合同履約;調解、處理轄區內物業信訪投訴。

(五)市、縣(區)和市直園區發展改革、公安、應急、城管執法、市場監管、民政、司法、財政、生態環境、自然資源和規劃、衛生健康等有關職能部門和供水、供氣、供電、通信、有線電視等經營單位按照各自職責,做好工作聯動,依法實施對物業管理活動的監督管理和服務工作。

三、規范和優化企業管理服務,提升物業管理水平

(一)加強住宅小區前期物業管理。

1.落實前期物業管理。新建的物業服務小區在業主大會選聘物業服務企業之前,開發建設單位必須落實前期物業管理方案,確定物業服務等級標準,在我市住宅小區前期物業公共服務收費標準范圍內,按規定通過公開招投標等方式選聘物業服務企業,具體服務內容由雙方在前期物業服務合同中約定,合同期限不超過3年。在本意見實施前已簽訂超過3年前期物業服務合同期限、且未成立業主委員會的小區,街道(鄉鎮)、社區居(村)委會要積極組織成立業主大會,選聘物業服務企業。

2.加強物業管理招投標監管。市房管中心完善物業管理項目招投標備案及評標專家庫建設,進一步加強物業管理招投標監管,嚴把前期物業管理準入關。建設單位通過公開招投標方式選聘物業服務企業后,應在銷售現場明示小區物業配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬說明,以及物業服務企業名稱、服務標準、收費標準、計費方式、起始時間。

3.創新物業承接查驗。嚴格執行房地產開發項目建設條件意見書,意見書明確的物業服務用房面積、配套設施建設內容和選聘前期物業服務企業條件作為物業承接查驗的重要內容。推行街道、社區、物業服務企業、業主、開發建設單位共同參與物業設施設備移交,對承接查驗中發現的問題,應在物業管理區域內公示,由建設單位在規定時間內落實整改,堅決杜絕缺項和“帶病”交付。未落實整改的,作為不良經營行為記入企業信用檔案。

4.嚴格物業保修責任。市住建局會同市房管中心監督指導建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業保修責任。保證金期滿后,建設單位申請返還的,應當征求項目業委會、物業服務企業和項目所在地縣區(園區)物業主管部門意見。

(二)嚴格物業企業服務標準化。

1.制定不同類型物業的服務標準和規范。構建多層次、多等級的服務標準體系,推行市場準入和分等級管理,引導物業服務企業開展標準化建設,加強監督檢查,促進物業服務業規范發展。

2.完善質價相符的物業服務收費機制。市發改委會同市房管中心根據我市住宅物業類別、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等,盡快調整物業服務費政府指導價格具體標準及浮動幅度,實行前期物業服務優質優價工作。引導業主與物業服務企業通過合同約定物業服務價格調整方式。市場監管部門監督物業服務企業全面推行服務事項公示制度,將收費項目、收費標準和服務內容等在住宅小區向業主進行公示,接受業主監督。物業主管部門會同發展改革部門對物業服務企業服務質量實施動態監管,完善物業服務質量與物業服務收費浮動機制。

3.嚴格企業退出和移交程序。縣、區(園區)物業主管部門、街道、社區要加強物業項目退出管理和協調。物業服務企業退出項目管理時,應將物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備相關資料及相關財物移交給業主委員會或其他代管單位,并與承接方進行新一輪查驗接收工作。實行物業項目管理退出預警報告制度,對查驗中發現的屬于移交方問題,移交方應立即整改,對在規定期限內整改不到位的物業企業,將記入物業服務企業不良信息。

4.提升物業隊伍水平。分層類、分類別開展物業企業在職人員業務專業知識和關鍵崗位的技能培訓;市、縣(區)物業主管部門定期組織開展崗位技能競賽和物業從業人員培訓,提升物業從業人員專業素質和服務能力。培訓費用納入物業主管部門財政預算。

(三)強化信用評價及結果運用。市房管中心負責建立完善全市物業管理信用信息系統,并將信用評價向物業項目經理執業行為延伸。組織開展物業服務企業及物業項目經理信用等級評定,完善守信聯合激勵、失信聯合懲戒機制,將信用評定結果與物業服務項目評優和招投標結合使用。

(四)抓好物業管理示范項目建設。制定市級物業管理示范小區評價標準,在全市開展市級物業管理示范小區評價工作,積極組織參與省物業管理示范項目評選。通過選樹一批物業管理示范項目,引領帶動全市物業管理水平整體有效提升。

四、強化黨建引領,提升基層自治水平

(一)強化黨建引領。深入推進“紅色物業”黨建工作,充分發揮社區黨組織主體作用、物業服務企業載體作用和政府部門、社會力量的支撐作用。建立以社區黨組織為核心,網格化覆蓋的工作機制,指導和探索具備條件的物業服務企業和業主委員會成立黨支部,發揮好黨支部的戰斗堡壘作用。暫不符合條件的,由社區“兩委”成員、網格黨支部書記等擔任黨建指導員,實現黨的工作覆蓋,形成黨組織帶黨員、黨員帶群眾的小區治理格局。積極倡導機關事業單位黨員干部參選業主委員會成員,發揮黨員的模范帶頭作用。

(二)加強對業主大會和業主委員會的監督指導。各縣、區(園區)要完善業主大會和業主委員會指導規則,明確業主委員會的職責、權利和義務,明確業主委員會人選條件;街道(鄉鎮)、社區(村)及時指導召開業主大會、選舉業主委員會,對尚不具備條件成立業主委員會的,由社區(村)暫時代行業主委員會相關管理職能并向業主公示;鼓勵“兩代表一委員”、公職人員、受教育程度高的人員參選業主委員會委員,力爭業主委員會中黨員比例不低于50%。符合條件的居(村)民委員會成員可以通過法定程序兼任業主委員會委員;嚴格審核業主委員會候選人資格,建立業主委員會履職負面清單。

(三)建立黨組織領導下的議事協調機制。各縣、區(園區)指導轄區鄉鎮、街道建立社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業公司“三位一體”議事協調工作機制,各鄉鎮、街道作為推進住宅小區議事協調機制的責任主體,應指導社區黨組織制定議事規則,完善工作流程,協調解決住宅小區黨建和綜合治理有關問題。

(四)提升物業服務應急處置能力。各縣、區(園區)指導街道及社區、物業企業建立公共事件應急聯動機制,強化社區風險防范應對,指導物業企業按照合同約定履行應急預案編修和演練、人防、物防、技防設施配備維護保養,應急物資儲備、應急隊伍建設、安全隱患排查、值班體系建設等職責,加強物業員工應急處理專業知識和專業能力的培訓,提升物業企業應急處置能力。

(五)建立物業服務項目負責人社區報到制度。本市依法建設的物業服務項目負責人均應到物業項目所在地社區居委會報到,加大街道辦事處、社區居委會對屬地物業服務企業及物業服務項目指導監督力度。

五、創新方式,著力破解物業管理難題

(一)推進無物業小區物業管理全覆蓋。各縣(區)政府(管委會)具體負責轄區內無物業服務小區的物業管理工作,要逐步探索、創新管理模式,實施分類管理,推進物業管理全覆蓋。對相對封閉獨立、配套設施較為完善、具有一定建筑規模、已實施整治改造的老舊小區,要通過招投標等選聘物業服務企業進行管理;規模較小的連片小區,可采取“統一打包”方式,選聘有實力的規模物業服務企業進行管理。對于暫時無法實行專業化管理的無物業服務小區,街道(鄉鎮)、社區居(村)委會成立的物業服務(中心、站、紅色物業)機構,負責物業管理工作。多方籌集無物業服務小區的管理資金,采取“財政補助、公共收益補貼、業主交費”等方式,解決無物業服務小區的物業管理經費不足問題,引導業主樹立有償服務的理念,逐步將無物業服務小區管理的模式轉變為市場化物業服務模式。

(二)建立物業矛盾糾紛排查化解機制。各縣、區(園區)物業主管部門組織、指導、協調街鎮物業管理機構開展社區物業管理矛盾糾紛集中排查化解工作,加強對物業管理矛盾糾紛形勢硏判,定期通報有關情況;對于重點、難點矛盾糾紛,提請區縣政府(管委會)召開聯席會議予以研究處理;每季度對矛盾糾紛排查化解情況進行匯總,上報市房管中心。探索采取群眾評議方式化解物業矛盾糾紛,聘請有影響力的社會公眾人士、法律界人士、物業管理專家庫成員等社會力量組成“物業管理群眾評議委員會”,參與糾紛調解,有效提高矛盾化解效果。

(三)推進服務事項公開。在住宅小區內推廣實施標準化公開公示欄,督促物業服務企業公布包括物業服務內容、物業服務收費標準、停車收費標準、公共水電費收費標準、電梯運行電費、經營所得收益(物業公共部位、公用設施設備)等內容。建立違法行為投訴登記制度,城市管理、物業管理、公安、發改(價格)、市場監管、環保等部門應在住宅小區顯著位置公布聯系方式,依法處理物業管理違法行為。強化業主委員會信息公開,定期公布小區公共收益、經費開支、維修資金使用等事項。

(四)建立行政執法進社區機制。縣、區(園區)建立部門聯動機制,住建、行政執法、公安、應急管理、市場監管、民政、發改、自然資源和規劃、生態環境等職能部門,要按照職責分工,定期組織推進執法進小區、培訓進小區,加大物業小區違章搭建、違章裝修、侵占公共部位、破壞公共綠地、占用消防通道、住改商等突出問題聯合查處力度。市級職能部門依法建立市與區(園區)執法工作機制,明確執法主體,明晰執法程序及責任。城管執法部門要規范行使部門相對集中的行政處罰權,及時接收有關部門移送的案件。物業服務企業要加強配合,對違法違章行為及時進行勸阻和書面報告,積極協助執法活動開展。

(五)創新物業維修資金使用方式。進一步優化維修資金使用流程,提高維修資金使用效率,完善應急維修機制,對危及房屋使用和業主人身財產安全的緊急情況,簡化專項維修資金使用審批程序。探索采取現代通信網絡技術征求業主意見并進行表決。加大維修資金歸集力度,推動新建商品房在辦理網簽備案時,由建設單位代為足額繳納維修資金。建立住宅專項維修資金業務管理信息系統,實行對縣、區(園區)統一管理,提升監管效能。完善會計核算制度,加強審計監督,確保資金安全。

(六)建立惡意拖欠物業費行為聯合懲戒制度。各縣、區(園區)要積極引導廣大業主增強主動繳納物業服務費意識,履行物業服務合同,按時足額繳納物業服務費等合理費用。對拖欠物業服務費的業主或使用人等欠費情況,物業服務企業及業委會可在物業服務區域進行公示。對長期拒交物業服務費的業主或使用人,物業服務企業依法向人民法院起訴;對經生效法律文書確認屬業主惡意拖欠物業服務費用的,并被法院確定為失信被執行人的,納入個人征信系統。二手房網簽備案時,原房屋所有權人應當據實出具物業服務企業開具的物業服務費繳納證明。

六、加大政策扶持,建立激勵機制

(一)將物業管理列入城市管理和基層治理創新的重要內容,作為民生產業來扶持。按照事權與財權相匹配的原則,市、區縣財政每年配套安排物業管理專項經費,納入年度財政預算。主要用于行業發展研究、物業服務從業人員培訓、優秀物業企業(項目)和社區管理人員獎勵,開展群眾評議及物業服務質量第三方評價等。

(二)建立物業服務企業政策扶持機制。各相關職能部門要就物業服務企業在職工就業扶持、社會保障、價格支持、財稅金融支持和保障性住房、拆遷安置、老舊住宅物業服務補貼等方面給予政策扶持。

(三)積極引導物業服務企業開展爭先創優活動。對在全國、省、市物業行業受到通報表彰的物業項目及在我市爭創文明城市或其它重要活動中,表現突出的物業服務企業,實施獎勵政策。

七、加強組織領導,強化物業管理工作保障

(一)建立健全宿州市物業管理工作聯席會議制度。負責全市物業管理組織領導、綜合協調、制度建設,系統研究解決重點難點問題;聯席會議辦公室設在市房產管理服務中心,同時接受市文明創建指揮部的統一調度。進一步明確工作目標和職能部門職責,加強分工協作,實行重點問題交辦催辦制度,強化責任落實,協同解決物業管理難題,形成物業管理工作的最大合力。

(二)強化監督考核。制定《物業管理工作考核辦法》,把物業管理工作納入市委、市政府對縣、區(園區)和市直相關部門年度目標管理績效考核,定期督查,綜合評定;各縣區政府(管委會)要將考核目標分解到部門、街道、社區,明確主要責任人,落實主體責任。制定《宿州市物業服務考核辦法》,由市房管中心會同市直相關部門和轄區政府共同組織,以轄區政府為主實施,社區代表、業主代表和第三方評估機構參與,對實施市場化住宅物業服務的項目及從事物業服務活動的物業服務企業進行季度評分和年終考核。對物業項目和物業企業的考核結果作為企業信用等級評定和市級物業管理示范小區、物業管理優質服務企業評選及前期物業招投標的重要依據。

(三)強化輿論宣傳。加強輿論引導,充分運用各類媒體和社區公開欄、宣傳欄等載體,加強正面宣傳和對不良行為曝光力度;開展年度優秀物業服務企業、業主委員會和社區居委會評選,及時總結推廣先進經驗做法,發揮示范帶頭作用,積極形成物業管理良好氛圍。

 

附件:1、宿州市物業管理工作聯席會議組成單位及部門職責(略)

2、宿州市物業服務考核辦法(試行)(略)

征集結果

宿州市房產管理服務中心對《關于進一步加強宿州市物業管理工作的意見》(征求意見稿)向社會公開征集意見,共收到21條反饋意見,其中采納反饋意見14條,7條反饋意見未采納。

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